Спрос на частные дома стабилизировался, но позиций не сдаёт. Строительство стало доступнее благодаря ипотечным программам для ИЖС, однако — есть нюансы.

«Домик да огородик» — передающийся из поколения в поколение must have в списке жизненных целей россиян. Даже заядлые горожане нет-нет да задумаются о том, как стать ближе к природе. Это подтверждает исследование Почта Банка, в котором 82% участников опроса отметили, что хотели бы иметь свой дом. Как изолироваться от суеты — об этом прекрасно знают в Ленобласти, где в направлении ИЖС достигли приметных успехов. Согласно данным Росстата, за первое полугодие 2022 года в регионе ввели более 2,1 млн кв. м. Доля ИЖС в общем объёме введённого жилья составила 66,4%. Самыми популярными локациями для строительства домов стали Всеволожский, Ломоносовский и Выборгский районы. Бум на частные дома, зачатый в пандемию, затих — но интерес не исчез. Девелоперы убеждены, что доля ИЖС будет расти и дальше.

Подспорье в этом вопросе — программы кредитования под возведение частных домов. Ноу-хау в линейке банковских продуктов — льготная ипотека, запущенная в мае этого года. Для Ленинградской области, Петербурга, а также Москвы и области максимальная сумма займа в рамках льготной программы составляет 12 млн рублей под 9% годовых. За первое полугодие в регионе оформлено 76 таких кредитов.

По данным «Авито.Недвижимости», запуск льготного ипотечного кредитования в июне 2022-го по сравнению с июнем 2021 года подтолкнул спрос на 2%. Однако в июле (а это последние доступные для анализа данные) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос увеличился уже на 5%. В Ленобласти спрос на участки вырос на 18% с начала текущего года. Стоимость 1 сотки земли в регионе в радиусе 20–30 км от Петербурга начинается от 100 тыс. рублей, а в населённых пунктах с готовой инфраструктурой цена в 2,5 –3 раза выше. При этом на областном рынке недвижимости самым популярным и востребованным объектом сделки являются участки. За первые три квартала 2022 года, по данным областного Управления Росреестра, в регионе было зафиксировано 53,6 тыс. сделок купли-продажи с участками под ИЖС и садоводство. Это на 10,8% больше, чем за тот же период прошлого года (48,4 тыс. сделок)

Строить скромнее

С объёмами вложений на старте примерно ясно. Однако приобрести вожделенные сотки — полбеды. Дальше новоявленный «феодал» вступает в фазу создания проекта. Воображение рисует: панорамное окно в поле, камин и провинциальная нега. Но в реальности — масса строительных технологий (одна «прорывнее» другой), нюансы почвы, материалы, рабочие и прочее. По данным Ассоциации деревянного домостроения, в среднем стоимость деревянного дома с начала года снизилась на 10–15%, вернувшись к значениям апреля–мая прошлого года. По статистике ЦИАН, 50% респондентов, планирующих строительство дома, закладывают на эти цели бюджет до 3 млн рублей. Четверть опрошенных (24%) могут потратить 4–5 млн рублей. Ещё 17% планирующих самостоятельное строительство дома хотят уложиться в сумму 6–10 млн рублей. На сумму 11–20 млн рублей рассчитывает примерно каждый десятый. По данным банка ДОМ.РФ, около 35% ипотечных заёмщиков предпочитают каркасные дома, на деревянное строительство приходится около 25%, на газоблоки — 15%. Порядка 20% составляет доля домов из смешанных типов стен. В Ленинградской области 5% заёмщиков планируют возвести жильё до 200 кв. м. Стоимость строительства каркасного дома такого метража в среднем обойдётся в 4 млн рублей.

Как током ударило

Львиная доля затрат в строительстве загородного дома — подключение к инженерным сетям. В этом году граждане огорошены новой поправкой в постановление правительства России от 2011 года «О ценообразовании в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике», которое регулирует тарифы на подключение к электросетям для физлиц. Власти Ленинградской области, в свою очередь, планируют увеличить тарифы до 8,7 тыс. рублей за 1 кВт мощности (при том, что более десяти лет цена составляла всего 550 рублей за 15 кВт для личного участка или дома). При этом сохраняются льготы для ветеранов, чернобыльцев, инвалидов, многодетных и т.д. А также — для малоимущих, у которых доходы ниже прожиточного минимума. Для них тарифы установят в размере 1 тыс. рублей за киловатт мощности. Присоединение на новых условиях всё равно будет считаться «льготным», и тарифы будут действовать лишь для домохозяйств, удалённых от ЛЭП не более 300 м в городской местности и до 500 м — в сельской.

Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко пообещал установить для жителей региона 50-процентную льготу при подключении к электросетям. Для жителей области, зарегистрированных в регионе в течение года и более, стоимость подключения составит 4350 рублей за 1 кВт. Речь идёт о подключении мощности, не превышающей 15 кВт. Повышение тарифов сократит затраты ресурсоснабжающих организаций на возведение инфраструктуры — нередки были случаи, когда граждане подавали заявки на подключение максимальной мощности, однако дома так и не строили. Тем не менее на практике до повышения цен граждане за подключение отдавали куда большие суммы, чем упомянутые 550 рублей — сказывались наценки посредников. Однако в Минэнерго и в «Россетях» от этих мер ожидают снижения тарифов на передачу электроэнергии и роста надёжности энергоснабжения.

Мнения:

Елена ЛАПШИНА эксперт «Циан.Аналитики»: — За первый полный месяц после 21 сентября спрос на жильё в Северной столице упал меньше ожиданий большинства аналитиков. В новостройках было продано 4,7 тыс. квартир и апартаментов, что лишь на 13% меньше, чем в сентябре (в московском регионе аналогичный показатель спроса упал на треть). Сохраняется околонулевая динамика объёмов предложения, а его средние номинальные цены немного снижаются (и на первичке, и на вторичке). Для новостроек зафиксирован очередной рекорд по доле ипотечных сделок — более 85% продаж прошло с привлечением банковского финансирования.

Иван ПОЧИНЩИКОВ управляющий партнёр IPG Россия: — В нашей рабочей практике основная активность приходится на сегменты складской недвижимости и купли-продажи земельных участков под промышленные объекты. В офисном сегменте подобный тренд наметился в начале сентября, однако с объявлением частичной мобилизации многие компании отказались от инвестиций в аренду или покупку офиса — либо покинув РФ, либо приступив к корректировке планов по развитию. Соответственно, активного спроса на дорогие площади сегодня нет, и собственники заинтересованы не в строительстве новых проектов, а в заполнении высвобожденных площадей — это основная повестка и устойчивая тенденция наших дней. Профессиональные услуги в сфере консалтинга также пользуются низким спросом, но эта тенденция присуща любому кризису, через который мы проходили. В свете этих событий рынок находится в замирании вопреки традиционной активности, пик которой ежегодно приходится на IV квартал.

ЦИФРА:

353 349,20 кв. м жилья (или 160 домов, включая ИЖС, на 8341 квартиру) было введено в эксплуатацию в Петербурге в октябре 2022 года.

Фото: Дмитрий Фуфаев, «Петербургский дневник»